Исследование посвящено количественной оценке того, как внедрение циклических принципов в современный девелопмент влияет на интересы инвесторов пользователей и общества при сопоставлении с традиционными практиками строительства. Цель работы состоит в проверке гипотезы о том, что учет полной стоимости жизненного цикла здания и внешних социально экологических эффектов позволяет обосновать экономическую целесообразность циклического подхода несмотря на более высокие начальные вложения. В качестве материалов использованы две имитационные модели типового жилого комплекса площадью двадцать пять тысяч квадратных метров традиционная и построенная на принципах проектирования для разборки использования материалов с высоким содержанием вторичного сырья и внедрения ресурсосберегающих инженерных систем. Методология основана на интеграции анализа совокупной стоимости владения и анализа затрат жизненного цикла с плановым горизонтом пятьдесят лет, а также на применении методики расчета социального возврата на инвестиции с монетизацией ключевых экстерналий включая сокращение выбросов парниковых газов уменьшение потребления невозобновляемых ресурсов снижение нагрузки на полигоны отходов и улучшение здоровья населения. Расчеты базируются на сметных нормативных и рыночных данных по стоимости материалов и оборудования энергетическом моделировании зданий спецификациях производителей и статистике систем здравоохранения при этом реализован сценарный и чувствительный анализ. Полученные результаты показывают что при увеличении капитальных затрат приблизительно на одиннадцать процентов циклическая модель обеспечивает снижение совокупных операционных расходов почти на сорок три процента и трансформирует стадию завершения жизненного цикла из источника расходов в источник дохода за счет высокой ликвидационной стоимости материалов и модулей что приводит к уменьшению приведенной полной стоимости жизненного цикла примерно на двадцать три процента по сравнению с традиционным проектом. Для конечного пользователя зафиксировано сокращение годовых эксплуатационных расходов на жилье более чем на сорок процентов что эквивалентно экономии свыше тысячи евро для условной квартиры площадью восемьдесят квадратных метров. Монетизация социальных и экологических выгод демонстрирует дополнительную ценность для общества более семи миллионов евро за жизненный цикл объекта, а отношение совокупной монетизированной выгоды к дополнительным капитальным вложениям соответствует уровню чуть выше двух что подтверждает высокую общественную рентабельность циклического девелопмента. Сделан вывод о том, что интегрированная модель совмещающая финансовые и социально экологические показатели может служить эффективным инструментом поддержки решений для инвесторов девелоперов финансовых институтов и органов государственной власти при формировании политики устойчивого строительства и отборе приоритетных проектов.
The study focuses on a quantitative assessment of how the implementation of circular principles in modern development affects the interests of investors, users, and society when compared to traditional construction practices. The aim of the work is to test the hypothesis that accounting for the full life-cycle cost of a building and external social and environmental effects makes it possible to justify the economic feasibility of the circular approach despite higher initial investments. The materials used include two simulation models of a standard residential complex with an area of twenty-five thousand square meters – a traditional one and one designed according to principles of design for disassembly, the use of materials with high recycled content, and the implementation of resource-efficient engineering systems. The methodology is based on the integration of total cost of ownership analysis and life-cycle cost analysis with a planning horizon of fifty years, as well as on the application of the social return on investment (SROI) calculation method with monetization of key externalities, including reduction of greenhouse gas emissions, decreased consumption of non-renewable resources, reduced landfill burden, and improved public health. The calculations are based on estimate, regulatory, and market data on the cost of materials and equipment, building energy modeling, manufacturer specifications, and healthcare system statistics, while scenario and sensitivity analyses are applied. The obtained results show that with an increase in capital expenditures of approximately eleven percent, the circular model ensures a reduction in total operating costs by almost forty-three percent and transforms the end-of-life stage from a cost source into a revenue source due to the high residual value of materials and modules, leading to a reduction in the discounted full life-cycle cost by about twenty-three percent compared to the traditional project. For the end user, annual housing operating costs are reduced by more than forty percent, which is equivalent to savings exceeding one thousand euros for a typical eighty-square-meter apartment. Monetization of social and environmental benefits demonstrates additional value for society exceeding seven million euros over the facility’s life cycle, and the ratio of total monetized benefit to additional capital investment is slightly above two, confirming the high social profitability of circular development. It is concluded that an integrated model combining financial and socio-environmental indicators can serve as an effective decision-support tool for investors, developers, financial institutions, and public authorities in shaping sustainable construction policy and selecting priority projects.